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            摩根大通龔方雄:今年不宜投資房產
             發布日期:2010/2/3       查看次數:2427 
            隨著政策縮緊信號的釋放,宏觀經濟以及股市、房市今年的走勢日益牽動投資人的神經。
            昨日,摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄透露,今年經濟成長很好,但形勢很復雜,股市賺錢要比去年難得多,超越4000點不容易。當記者問到是否會在今年投資房產時,他明確地回答:“今年我肯定不會投資房產,因為有更好的投資機會!
            樓市投資
            租金回報率不足4%
            “房價也該歇歇了,今年投資房產不是好時候!饼彿叫鄯Q,作為相對流動性差的房產,只有當租金回報高于一年固定存款利率時才有利可圖,目前房產租金回報率普遍在2%~3%,但銀行一年固定存款的利息都有2.2%,而且存款是現金,它的流動性非常好,此外房產的流動性也比股票差很多。因此,目前投資房產不是好機會,特別是那些借貸炒房的投資客,租金回報率2%多一點,如果房子是貸款買的,銀行貸款利率至少5%,那么你的投資現金流還是負的。
            對于政府不斷出臺的房市緊縮政策,龔方雄指出,目前對房市的政策是調控,而不是打壓,因為單純的打壓只會越打越高。此輪政策強調了增加市場供應,特別是廉租房的建設。
            人民幣
            應盡快與美元脫鉤
            “現在最應該做的是恢復人民幣小幅升值的市場機制,盡快改變盯住美元的政策”。
            龔方雄告訴記者,最近美元走強,減少了外部輸入型通脹的壓力,而我們來自內部的通脹壓力也不大,CPI漲幅只會在個別月份出現較高漲幅,其中農產品(15.48,0.30,1.98%)的上漲也是良性通脹,此時是人民幣繼續匯改的最佳時機,4月份以后美國財政部每年一度的全球匯率操縱報告以及下半年美國的中期選舉,到時候匯率再改就不是好時機。
            匯豐中國首席經濟學家屈宏斌也表示,12月份外貿出口已有17%的增長,歐美以及其他經濟體的復蘇仍會持續,補庫存的需求將刺激中國外貿繼續增長,因此人民幣匯率應繼續2005年以來的匯改進程,實現每年3%~5%的小幅升值,與美元脫鉤。
            但外界普遍擔憂,人民幣一旦升值,國際熱錢將蜂擁而至豪賭人民幣資產升值,從而產生股市和樓市泡沫。對此,龔方雄則指出,人民幣如果不與美元脫鉤,就會長期失去貨幣政策的獨立性。舉個例子,美元如果不加息,人民幣加息的主動性就弱,加息的空間也有限,因為一旦加息拉大與其他國際貨幣的息差,必然會更加刺激熱錢的流入,加大人民幣升值壓力。
            屈宏斌告訴記者,人民幣升值和加息都會帶來國際熱錢流入的不利影響,人民幣如果保持與美元同步的原則,一直不加息,則會因為資金運用成本低、流動性泛濫引起資產價格過高帶來的通脹,人民幣此時應放棄與美元脫鉤的政策。
            股市走勢
            難上4000點
            “因為今年全球和國內退出政策的不確定性導致形勢更為復雜多變,因此今年股市賺錢不太容易。股市越過4000點有難度,但3000點則是股市比較堅實的基礎!饼彿叫壅f。
            龔方雄認為,今年股市與經濟絕對表現相關性并不大。未來股市要升,要有幾個必要條件,如GDP增長能到10%~11%,全年通脹控制在3%左右,加息次數不會太多,2~3次,人民幣小幅升值等等,如果這幾個條件都能實現,那股市肯定能突破4000點!
             
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